Travaux : locataire ou propriétaire, qui paie quoi en 2026

La règle en une phrase

Le locataire paie ce qu’il utilise ; le propriétaire paie ce qui vieillit ou casse sans faute.

C’est la formulation la plus opérationnelle du principe posé par le décret n° 87-712 du 26 août 1987, plusieurs fois actualisé, notamment par le décret du 26 juin 2016. Ce texte dresse la liste des réparations locatives — celles qui incombent au locataire. Tout ce qui n’y figure pas relève du propriétaire.

Le cadre général est fixé par l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : le bailleur doit délivrer un logement décent et l’entretenir en état de servir.

À la charge du locataire

L’entretien courant et les menues réparations liées à l’usage normal du logement.

Intérieur :

• remplacement des vitres détériorées ;
• menues réparations des boutons et poignées de portes, gonds, crémones, espagnolettes ; remplacement de boulons, clavettes, targettes ;
• remplacement des joints, entretien de la robinetterie ;
• dégorgement des conduits et canalisations ;
• remplacement des ampoules, des fusibles ;
• raccords de peinture, entretien courant des revêtements ;
• ramonage des conduits, entretien annuel de la chaudière ;
• nettoyage des bouches d’extraction de VMC.

Extérieur, si le locataire en a la jouissance exclusive :

• entretien courant des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ;
• taille, élagage et échenillage des arbres et arbustes ; remplacement des arbustes ;
• réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage ;
• enlèvement de la mousse et des végétaux ;
• dégorgement des descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières.

Le locataire répond également des dégradations survenues en cours de bail, sauf s’il prouve qu’elles résultent d’une effraction, d’un cas de force majeure ou d’une faute du bailleur.

À la charge du propriétaire

Tout ce qui dépasse l’entretien courant :

• les grosses réparations : toiture, façade, canalisations principales, gros œuvre, charpente ;
• le remplacement des équipements vétustes ou hors d’usage par l’âge — chaudière en fin de vie, volet inutilisable par l’usure ;
• les travaux de mise aux normes et de mise en décence du logement ;
• toute réparation due à la vétusté, à une malfaçon, à un vice de construction ou à un cas de force majeure ;
• les travaux d’amélioration de la performance énergétique, dont l’enjeu est devenu central avec le calendrier des passoires thermiques.

En location meublée, c’est également au propriétaire de remplacer les appareils vétustes ou défaillants fournis avec le logement — sauf si la dégradation résulte de l’usage du locataire.

Le point de bascule : la vétusté

C’est ici que se jouent la quasi-totalité des litiges, et la règle est claire.

Dès qu’une réparation découle de l’usure naturelle, elle cesse d’incomber au locataire, même si elle figure dans la liste des réparations locatives.

Deux exemples parlants :

La méthode pour trancher tient en deux questions : petit entretien ou gros travail ? Et quelle est l’origine du problème — usage, dégradation, vétusté ou défaut ?

Une grille de vétusté annexée au bail permet d’anticiper ces désaccords en fixant à l’avance des durées de vie théoriques par équipement. C’est l’outil le plus efficace pour éviter un conflit sur le dépôt de garantie.

Les clauses abusives

Une clause du bail qui fait payer au locataire des travaux relevant du propriétaire est abusive et réputée non écrite.

En cas de conflit entre une clause du bail et les textes, ce sont les textes qui l’emportent : décret n° 87-712, loi du 6 juillet 1989, et articles 1719 et suivants du Code civil (obligations du bailleur) ainsi que 1728 et suivants (obligations du locataire).

Une clause imposant au locataire le remplacement de la chaudière ou la réfection de la toiture n’a donc aucune valeur, quelle que soit sa formulation.

Les quatre documents à conserver

En cas de désaccord, la preuve fait tout :

1. Le bail et ses annexes, dont la liste des réparations locatives et la grille de vétusté.
2. L’état des lieux d’entrée, daté et détaillé, idéalement photographié.
3. Les factures d’entretien — chaudière, ramonage, VMC.
4. Les échanges écrits avec le bailleur ou le locataire.

Si le propriétaire refuse d’agir

Lorsque le logement présente des désordres importants — humidité, chauffage en panne, installations dangereuses — il peut s’agir d’un logement non décent, voire insalubre.

Le locataire peut :

• adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;
• effectuer un signalement sur Signal Logement (signal-logement.beta.gouv.fr) ;
• saisir la commission départementale de conciliation, gratuite ;
• saisir le juge, qui peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou suspendre son paiement.

Rappel utile : depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, un logement classé G au DPE est considéré comme non décent et ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail ni d’une reconduction tacite. Les logements F suivront au 1ᵉʳ janvier 2028.

Le point qui intéresse les bailleurs

Les travaux d’amélioration énergétique relèvent du propriétaire — mais ils sont largement subventionnés, et déductibles.

• MaPrimeRénov’ est accessible aux propriétaires bailleurs, avec un engagement de location de 5 ans minimum.
• L’éco-PTZ l’est également, le logement devant être la résidence principale du locataire.
• Le déficit foncier permet de déduire jusqu’à 21 400 € de travaux des revenus fonciers sur deux ans lorsqu’ils visent à sortir le logement du statut de passoire thermique.

Autrement dit, le coût net d’une mise à niveau énergétique est souvent très inférieur au montant du devis — et bien inférieur à la perte de revenu locatif qu’entraînerait une interdiction de louer.

Questions fréquentes

À lire aussi