Déficit foncier 2026 : 21 400 € de travaux déductibles

> ⚠️ CONTENU FISCAL. Cette page présente un mécanisme, pas un conseil personnalisé. Faites valider votre montage par un expert-comptable ou un conseiller fiscal.

Le mécanisme en une ligne

En location nue au régime réel, lorsque vos charges déductibles dépassent vos revenus fonciers, le déficit qui en résulte s’impute sur votre revenu global imposable.

L’excédent est reportable 10 ans, mais uniquement sur les revenus fonciers.

C’est l’un des derniers leviers de défiscalisation réellement puissants : il échappe au plafond global des niches fiscales de 10 000 €.

Le plafond doublé : conditions et échéance

Instauré par la loi de finances rectificative pour 2022 et applicable depuis 2023, le rehaussement à 21 400 € est encadré par le 3° du I de l’article 156 du CGI et le décret n° 2023-297 du 21 avril 2023. La doctrine de référence est le BOI-RFPI-BASE-30-20.

Il a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2026.

Quatre conditions cumulatives :

1. Le logement est classé E, F ou G au DPE avant travaux.
2. Les travaux le font passer à une classe D ou meilleure.
3. Les travaux relèvent strictement de la rénovation énergétique : isolation, chauffage, ventilation, menuiseries.
4. Les dépenses sont payées dans la fenêtre temporelle, soit jusqu’au 31 décembre 2027.

Un point technique souvent mal compris : le rehaussement de 10 700 € supplémentaires est réservé à la fraction du déficit provenant des travaux énergétiques. Les autres charges — entretien courant, taxe foncière, assurances — restent soumises au plafond de droit commun.

Ce que ça représente en euros

L’économie dépend de votre tranche marginale d’imposition (TMI).

Sur une opération bien menée en TMI 41-45 %, l’économie cumulée sur dix ans peut atteindre 35 000 à 45 000 €.

Attention à la nature du mécanisme : le déficit foncier est une déduction d’assiette, pas une réduction d’impôt. Le gain dépend entièrement de votre taux marginal. À TMI 11 %, l’intérêt est marginal.

L’obligation de conserver le bien 3 ans

C’est le piège le plus coûteux, et il est ignoré par une grande partie des investisseurs.

L’article 156-I-3° du CGI impose de maintenir l’affectation du bien à la location jusqu’au 31 décembre de la 3ᵉ année suivant l’imputation.

Concrètement : un déficit imputé sur les revenus 2026, déclarés en 2027, verrouille le bien jusqu’au 31 décembre 2029.

En cas de cession anticipée, l’administration reprend le déficit imputé sur le revenu global et le requalifie en déficit foncier reportable. Résultat : redressement, plus des intérêts de retard de 0,20 % par mois (article 1727 du CGI).

Les cinq conditions de forme à respecter

Le dispositif est contrôlé. Documentez rigoureusement :

• deux DPE, avant et après travaux, prouvant le saut de classe ;
• les factures d’entreprises RGE ;
• les justificatifs de paiement datés, dans la fenêtre du dispositif ;
• le bail post-travaux, attestant du maintien en location ;
• la déclaration au régime réel — le micro-foncier ne permet aucune imputation.

Deux exclusions à connaître :

• le dispositif est réservé à la location nue. Le LMNP (location meublée non professionnelle) en est exclu.
• il est incompatible avec Pinel ou Denormandie sur le même bien.

L’articulation avec les aides à la rénovation

Point important à faire vérifier par votre comptable : les subventions perçues (MaPrimeRénov’, primes CEE) réduisent en principe le montant des dépenses réellement supportées, donc la base déductible.

Autrement dit, on ne déduit pas fiscalement des dépenses que l’on n’a pas assumées. C’est logique, mais cela change le calcul de rentabilité d’une opération — et c’est précisément le point sur lequel un montage mal préparé se fait redresser.

Ne construisez pas votre plan de financement en additionnant naïvement le maximum d’aides et le maximum de déduction fiscale. Faites le calcul poste par poste avec un professionnel.

La stratégie qui fonctionne

Le contexte réglementaire crée une opportunité rare, et elle est temporaire.

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, la location d’un bien classé G est interdite. Les F suivront en 2028. Ces biens se négocient donc décotés sur le marché.

Le raisonnement des investisseurs qui exploitent ce dispositif :

1. acquérir une passoire thermique à prix décoté ;
2. réaliser les travaux énergétiques, largement subventionnés ;
3. imputer jusqu’à 21 400 €/an de déficit sur le revenu global ;
4. remettre le bien en location, la décote DPE ayant disparu.

L’échéance compte. Le plafond majoré court jusqu’au 31 décembre 2027 : il reste environ un an et demi. Pour une rénovation lourde sur un bien classé F ou G, engager les travaux maintenant est ce qui maximise la déduction.

Un mécanisme complémentaire classique : combiner un emprunt — dont les intérêts absorbent les revenus fonciers — et des travaux importants créant le déficit imputable sur le revenu global. À noter que les intérêts d’emprunt ne s’imputent pas sur le revenu global : ils ne réduisent que les revenus fonciers.

Questions fréquentes

À lire aussi